Donare un immobile ai propri figli è una scelta sempre più diffusa, soprattutto quando si desidera offrire un aiuto concreto senza avere immediata disponibilità economica.
Ma cosa accade se il figlio decide di vendere subito la casa ricevuta in donazione? È una pratica legale oppure si rischia una contestazione da parte dell’Agenzia delle Entrate?
La questione riguarda soprattutto il tema della plusvalenza immobiliare e del possibile risparmio fiscale. Tuttavia, secondo la Corte di Cassazione, non sempre questa operazione può essere considerata evasione fiscale.
Perché molti genitori scelgono la donazione
Spesso i genitori possiedono immobili o terreni ma non dispongono di liquidità sufficiente per aiutare economicamente i figli. In questi casi, la soluzione più semplice può essere quella di trasferire la proprietà dell’immobile tramite donazione, lasciando poi al figlio la possibilità di venderlo.
Il vantaggio nasce dal trattamento fiscale della plusvalenza. Quando un immobile viene ceduto a un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto, il guadagno realizzato può essere tassato. Se, ad esempio, una casa acquistata a 100 mila euro viene rivenduta a 150 mila euro, la differenza di 50 mila euro può essere soggetta a tassazione con un’imposta sostitutiva del 26% oppure con l’Irpef ordinaria.
Quando la plusvalenza non deve essere pagata
La normativa italiana prevede però alcune eccezioni. La tassazione sulla plusvalenza non si applica quando tra l’acquisto e la vendita sono trascorsi più di cinque anni oppure quando l’immobile è stato utilizzato come abitazione principale.
Esistono inoltre regole particolari per gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus. In questi casi, infatti, la tassazione può scattare se la vendita avviene prima che siano trascorsi dieci anni dalla conclusione dei lavori.
Molti si chiedono se donare la casa al figlio affinché sia quest’ultimo a venderla rappresenti una forma di evasione fiscale. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 10561 del 2020, ha chiarito che il semplice fatto che la vendita avvenga subito dopo la donazione non basta per dimostrare un comportamento illecito.
Secondo i giudici, il contribuente ha il diritto di scegliere la soluzione fiscalmente più conveniente, purché l’operazione sia reale e abbia una concreta validità economica e giuridica.
Quando il Fisco può intervenire
L’Agenzia delle Entrate può però sospettare un abuso del diritto o un’operazione elusiva quando ritiene che la donazione sia stata soltanto simulata per evitare il pagamento delle imposte.
I controlli si concentrano soprattutto sui casi in cui il genitore continui a comportarsi come il vero proprietario dell’immobile oppure incassi direttamente il denaro derivante dalla vendita. Anche la presenza di accordi nascosti o di una donazione solo formale potrebbe far scattare una contestazione fiscale.
In pratica, il Fisco deve dimostrare che il figlio abbia agito come semplice intermediario e che tutta l’operazione sia stata costruita esclusivamente per evitare la tassazione sulla plusvalenza.
La Cassazione ha ribadito un principio molto importante: scegliere la strada meno onerosa dal punto di vista fiscale non costituisce evasione fiscale.
Se la donazione è autentica e il figlio diventa realmente proprietario dell’immobile, quest’ultimo può decidere liberamente se conservarlo oppure venderlo immediatamente. Ciò che conta non è il tempo trascorso tra donazione e vendita, ma la reale sostanza economica dell’operazione.
Come evitare contestazioni fiscali
Per evitare problemi con il Fisco è fondamentale che la donazione sia reale e formalizzata correttamente davanti a un notaio. È altrettanto importante che il figlio gestisca autonomamente la vendita e che il ricavato finisca effettivamente nella sua disponibilità.
Quando tutta l’operazione è trasparente e documentata, il rischio di contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate si riduce in modo significativo.
Donare una casa ai figli e permettere loro di venderla subito non rappresenta automaticamente un illecito fiscale. La legge italiana consente ai contribuenti di scegliere le soluzioni più convenienti dal punto di vista tributario, purché non si tratti di operazioni fittizie.
Secondo la Corte di Cassazione, la vera differenza la fa la sostanza dell’operazione: se la donazione è reale e il figlio dispone realmente dell’immobile, non si può parlare di evasione fiscale.
